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住宅產業化簡介
2010-05-25  作者:

一、簡介
  1、定义
  住宅產業化就是用工業化方式製造住宅,採用先進工藝,按專業分工,將住宅的主要構配件在工廠批量化生產,施工現場機械化安裝。住宅產業化有利於改造傳統的住宅產業,提高住宅建設的質量和效率,降低能源和資源消耗,實現住宅建設領域的可持續發展。
  住宅產業化包括四個方面的含義:住宅建築標準化、住宅建築工業化、住宅生產經營一體化、住宅協作服務社會化。
  2、国内外发展概况
  住宅產業化的概念最早是從房地產行業較爲成熟的歐美發達國家而來。在住宅產業化較爲發達的瑞典,80%的住宅採用以通用部件爲基礎的住宅通用體系。美國人住宅用構件的標準化、商品化程度幾乎達到100%。日本、香港的工業化住宅體系也較爲成熟。
  目前國內住宅產業化尚處於試點階段,率先行動的企業有萬科、南京棲霞建設、浙江寶業等,保利地產的住宅產業化主要是在設計與實驗階段,還沒有投入市場。而其它的一些大型地產企業則主要是在努力實現設計與施工的標準化、採購的統一化,離產業化還有很大的距離。
  二、发展形式
  適合住宅產業化的建築體系有輕鋼結構、混凝土預製裝配式結構、組合結構等,萬科研發的爲預製混凝土結構。本文主要介紹混凝土預製裝配式結構(簡稱PC結構)。
  混凝土預製裝配式結構,就是將房子的柱、樑、樓梯、樓板、外牆等在工廠預製,現場安裝。一棟完整的工業化住宅除了結構主體外還包括配套的內外裝修和設備管線,交給用戶的一般是精裝修住宅。目前國內已建成的住宅中,工業化程度不盡相同。有些框架樑柱全預製,有些是對現澆結構逐步改良,部分構件預製裝配(樓板、外牆、陽臺等)。
  裝配式外牆形式有預製混凝土外牆板、輕鋼外牆板、ALC外牆板(蒸壓夾氣輕質混凝土外牆板)。外牆上的窗框、外立面大理石貼片等可以在牆板製作時一併做好,窗框與外牆是渾然一體,防滲漏性能更好;內隔牆可以使用輕鋼龍骨和石膏板夾隔音棉,厚度小,保溫隔熱性能好,輕質的內牆板都可以移動和重組,可滿足住戶以後再裝修的需要。廚衛採用預製整體式廚衛。
  以萬科爲例,制定了中長期工業化住宅計劃,從三條路線完成工業化住宅的商品化:一條是混凝土結構的工業化,即在傳統現澆鋼筋混凝土結構基礎上的逐步改良,逐漸向工業化住宅過渡,其主要目標是解決項目開發過程中遇到的傳統建造方式帶來的工程質量問題;第二條是PC工法的開發,即完全的工業化住宅體系的研發,爲未來規模化工業化住宅生產作產品技術開發;第三條是內裝的工業化,主要是針對國內毛坯房交樓的實際狀況,內裝的工業化成爲住宅工業化的前提條件。
  三、发展前景
  1、优势
  住宅產業現代化是推動住宅建設科學發展的重要引擎。住宅產業現代化,旨在大力發展“節能省地環保型住宅”,在關注住宅本身的功能質量的同時,解決新形勢下住宅建設中的節能、節地、節材、節水、環保等問題。實踐證明,住宅產業現代化可使住宅的建設過程和住宅產品更加環保,住宅結構明顯改善,建築質量標準嚴格,資源利用更爲合理,效果非常明顯。
  僅能耗一項就比傳統施工方式降低20~30%。住宅產業化的實現將大大提高勞動生產率和住宅的整體質量, 並降低住宅生產過程中的物料消耗、噪聲污染、二次裝修污染等。比如,產業化的住宅生產方式將使鋼模板等材料的重複利用率得以提高,建築垃圾約減少83%,材料損耗約減少60%,可回收材料約增加66%,建築節能達50%以上。
  2、存在问题
  (1)规模小、产业链不成熟使成本提高
  住宅產業化需要的是上下游產品的配合,如建立預置服務基地,整合家裝品牌等。但是,目前建築材料、部品供給尚未形成系列化、規模化、配套化生產體系,往往很多產品在國內都是空白,配套跟不上,建設規模小,體現不出住宅工業化生產的優勢。並且現在國內建成的實驗樓爲了保證質量一些產品需從國外進口,更加推高了成本。中國人力成本十分便宜,據萬科測算,推行住宅產業化後,每平方米的造價比傳統方式反而高出350-500元。
  (2)缺乏合适的施工单位配合
  工廠化住宅模式要大規模推廣,尋找能夠符合要求的部件製造工廠也是要克服的難題。以萬科爲例,目前,萬科在北京、上海、深圳等地的產業化住宅項目,主要是與一直爲大型基建和市政建設生產構件的大型國營構件廠進行合作。萬科在東莞的工業化實驗樓在建造時,由於周邊沒有能生產產業化構件的內銷構件廠,因此只能選擇一家出口廠家,這些構件先出口香港,然後再從香港進口,這大大推高了建造成本。
  日本上世紀60年代已經開始推廣建築“部件化”,經過近40年的發展,他們的建築工人已經與其他工業產業的工人區別不大,每個建築商手下都有大量的熟練技術工人。而我國目前在住宅裝配化方面的技術人員基本上屬於空白,不利於住宅產業化的發展。
  3、前景
  1999,《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見的通知》(國辦發[1999]72號)是住宅產業化建設的里程碑。
  2002,建設部決定建立住宅產業化基地,對住宅產業化起到示範和帶動作用。
  2010年北京市力推產業化住宅建設(拼裝式住宅),推廣一次裝修到位。8部門聯合發佈了《關於推進本市住宅產業化的指導意見》,開發單位申請採用產業化建造方式,將在原規劃的建築面積基礎上,獎勵3%的建築面積。計劃到2013年北京“拼裝式”住宅面積將達到全年總面積的1/10。
  預計國家的補貼會在明年出臺。未來的發展方向必然是節能環保,如果國家給了補貼鼓勵住宅產業化,將有衆多的中小企業調整發展方式。有專家擔心當大家都看到產業化未來趨勢時,會出現泥沙俱下的情況,造成惡意競爭。這種擔心在另一方面也說明了住宅產業化的前景。
  四、模式(建议)
  在住宅產業化的的鏈條中,其基本的組成元素大致可以包括:①住宅設備部品精深產品加工企業,指專業生產整體廚衛、整體浴廁、建築陶瓷等設備的企業,此類產品技術含量高,生產規模比較大,規模效益顯著。②材料、構件成品、半成品生產企業。③經銷、加工、勞務、改造等企業。④住宅開發、設計、施工企業,是住宅製造的執行者。⑤住宅一體化生產經營企業,集住宅投資、產品研究開發、設計、構配件製造、施工和售後服務於一體,技術資金密集。
  現階段我國住宅產業化剛剛起步,少數大型的房地產公司建造了一些試驗樓,但尚未形成規模,配套產品和工藝技術都不成熟。如果想向此方向發展,企業應根據自身的資金、人力資源等情況進行選擇。

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